Chi phí 2 tỷ nên mua chung cư hay nhà đất – đâu là sự lựa chọn hiệu quả
Nên mua chung cư hay nhà đất với chi phí 2 tỷ đồng, không phải là số tiền lớn để đầu tư bất động sản. Nếu quyết định đầu tư vào căn hộ, bạn chỉ có thể mua chung cư bình dân hoặc chung cư cũ với căn 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Việc mua căn hộ mới loại 2 phòng ngủ thường khó khăn vì giá cao và diện tích nhỏ. Mua căn hộ cũ mang lại lợi thế, nhưng cần lưu ý chỉ chọn những căn nhà có sổ hồng.
Biên độ tăng giá trung bình của căn hộ chung cư cũ dao động từ 5-8% mỗi năm. Thanh khoản của nhà chung cư hiện nay giảm, đòi hỏi sự cân nhắc về vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích, và pháp lý để đảm bảo giá bán không bị ép giảm.
Đối với đất nền, 2 tỷ đồng có thể mua được đất ở các huyện ven Hà Nội, TP.HCM, và các tỉnh giáp ranh. Nếu mua đất thổ cư, bạn có thể sở hữu mảnh đất 50-60m2. Nếu chọn đất nông nghiệp, có thể tiếp cận các lô diện tích lớn tại các tỉnh ven hoặc xa Hà Nội như Hoà Bình, Bắc Giang, Thái Nguyên.
Lợi nhuận trung bình từ đất nền có thể dao động từ 15-20%/năm, nhưng để bán với điều kiện tốt, cần chờ ít nhất 2-3 năm với hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh, và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối mặt với đầu tư, quy tắc cơ bản là lợi nhuận tăng đều với rủi ro. Mức lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn và ngược lại.
Tuy nhiên, đầu tư đất nền có nhiều rủi ro. Đất nông nghiệp có thể không được chuyển đổi thành đất thổ cư và có thể bị ảnh hưởng bởi quy hoạch. Chú ý đến các chiêu trò trong dự án đất nền để tránh rủi ro. Chủ đầu tư thường là các công ty địa ốc nhỏ, không có hệ thống dự án lớn nhiều vùng, tập trung ở một tỉnh thành, tạo sóng để bán hết hàng.
Thị trường đất nền thường bị ảnh hưởng bởi thông tin “thổi” của môi giới, thông tin về hạ tầng, đầu tư lớn, hoặc thay đổi quy hoạch để làm giá ảo. Đầu tư đất nền thường chịu áp lực từ cò và môi giới, dẫn đến việc thiếu kiểm tra pháp lý và giá trước khi quyết định.
Pháp lý phân lô đất bị hạn chế ở nhiều tỉnh thành, và các chủ đầu tư thường bán trên bản vẽ chưa được công nhận 1/500. Giá bán thường được định nghĩa theo tương lai, nên việc mua đúng giá thị trường là hiếm khi xảy ra. Đối với đất nền, giải pháp dự phòng rủi ro là luôn mua đất có sổ, kiểm tra quy hoạch và giá đất lân cận.
Mua nhà chung cư có sổ cũng có những rủi ro. Rất ít dự án đã có sổ, và việc mua bán cũng khá khó khăn. Chung cư có thể xuống cấp, giá tăng chậm, và pháp lý có thể chỉ được sở hữu trong 50 năm.
Khi đầu tư, bạn cần đặt tiêu chí bảo toàn vốn lên hàng đầu và sau đó mới đến biên lợi nhuận. Nếu muốn an cư, có thể chọn căn hộ đã hoàn thiện và có sổ đỏ để ở vài năm rồi bán nếu có lãi. Nếu muốn đầu tư để tăng trưởng dòng tiền, có thể chấp nhận mạo hiểm và chọn đất nền vì biên lợi nhuận trong 3 năm có thể cao hơn căn hộ.
Bạn cần xác định mức độ chấp nhận rủi ro của mình và chọn loại bất động sản phù hợp với mục tiêu đầu tư của bạn: căn hộ, đất nền thổ cư hay đất nông nghiệp.
